méthode pour décrocher un » bon » prêt.

en parcourant le forum je m’aperçois que souvent reviennent les mêmes questions :
mon dossier de prêt est il bien ficelé ?
quel prêt choisir ?
quelle durée ?

dans ce petit billet je vais tenter de vous donner ma vision du « bon dossier » . Celle du client , dans lequel j’imagine les meilleurs conditions pour » taper dans l’œil » du banquier.

1)avoir un » bon » dossier  :
c’est le début de tout le parcours .
sans un bon dossier , il vous sera difficile de trouver un interlocuteur attentif .évidement il faut plusieurs conditions :
*l’idéal est d’avoir une certaine stabilité professionnelle et des revenus réguliers
*un apport personnel compris entre 15 et 25% est favorable.
*bien sur le taux d’endettement de 33% à respecter ( bien qu’Aristide nous ait montré qu’il existe plusieurs manière de calculer ce taux ).
* peu (ou pas ) de crédits à la consommation en cours est l’idéal.
* un budget convenablement géré avec peu de découverts ou d’incidents de paiements.
*évidement , un projet immobilier dimensionné à vos revenus.
* le plus , serait un PEL pour montrer votre capacité et qualité d’épargne.

2) choisir taux fixe ou taux variable  :
le choix peut être Cornélien . mais c’est , vous , qui en définitive détenez la solution du choix.
si vous etes plutôt cartésien et adepte de la sécurité et de la stabilité dans le temps , alors choisissez un taux fixe . avec le taux fixe , on sait où on va dés le départ, puisque le taux ne variera pas dans le temps .
par contre avec le taux variable , celui ci est revu à date périodique .
la revalorisation se fait en fonction d’un indice de référence.
en général il s’agit de l’EURIBOR .( celui ci peut donc varier à la baisse mais aussi …à la hausse)
pour éviter un trop gros dérapage il existe des prêts à taux variable capé . c’est à dire dont la variation est limitée .
personnellement, n’étant pas un adepte des surprises , je préfére les taux fixes .

3) quelle durée  :
question récurrente s’il en est .
évidement la réponse dépend principalement de votre capacité de remboursement .
évidement plus la durée est longue et moins les mensualités sont importantes.
on peut ainsi à présent financer sur des durées trés ( trop ) longues . jusqu’à 30ans.

personnellement je trouve que s’endetter au dela de 18-20 ans est un non sens économique.

4) le courtier ?  :
le courtier va servir d’intermédiaire entre vous et les divers organismes de prêt.
il peut vous faire économiser du temps , de l’argent et de l’énergie.
en vous proposant une solution adaptée .
en constituant votre dossier de prêt
en calculant votre capacité d’endettement
en négociant ( à la baisse) les taux et frais de dossier bancaire.

si vous disposez d’un peu de temps , vous pouvez malgré tout , faire ces démarches vous mêmes , en visitant plusieurs organismes de crédit.

Auteur/autrice : buffetophile

ma vie en interview: http://agregfinance.blogspot.fr/2011/05/interview-du-professeur-ergebel.html

5 réflexions sur « méthode pour décrocher un » bon » prêt. »

  1. personnellement je trouve que s’endetter au dela de 18-20 ans est un non sens économique.

    C’est ton avis et c’est parfaitement ton droit.

    Cependant je ne le partage pas forcément; en son temps j’en avais fait la démonstration à mon directeur général qui en avait donc autorisé la distribution.

    Imagine un jeune couple qui a le choix entre payer un loyer « à vie » ou emprunter sur 30 ans pour devenir propriétaire.
    Nous savons qu’en passant du statut de locataire à celui de propriétaire, suivant le secteur neuf/ancien et la zone urbaine/rurale les charges augmentent de 10% à 20% soit.

    A long terme, économiquement parlant, l’achat à crédit me semble rester préférable à la location car :
    1) – Au bout de 30 ans la mensualité s’arrête alors que le loyer continuerait
    2 ) – Le bien immobilier est bien là…alors qu’avec la location…il n’y a rien.
    3) – Le prix du loyer évolue alors que – si prêt à taux fixe – l’échéance est constante alors que l’on peut espérer tant une évolution de carrière (jeune couple) que, au minimum, une indexation des salaires = baisse du taux d’endettement.

    Mais d’autre part il faut savoir que la durée moyenne des crédits est désormais de l’ordre de 12 ans (elle a progressé du fait des prêts à 30 ans).

    Et, pour reprendre notre jeune couple,
    + qui aura sans doute des enfants
    + dont les salaires auront évolué
    il y a une très forte probabilité pour qu’au bout de quelques années le logement soit revendu en vue d’en acquérir un nouveau plus adapté.

    En réalité il y a un très faible pourcentage des crédits qui vont à 30 ans.

    Il y a biens sûr des précautions à prendre; il ne faut pas faire n’importe quoi.
    + Qualité / emplacement de l’acquisition
    + Achat à « juste valeur »
    + Endettement raisonnable
    + Si possible pas/peu d’indemnité de remboursement anticipé

    Le scénario idéal est :
    + Vente avec plus value
    + Remboursement anticipé sans IRA
    + Excédent sur vente = apport pour nouvel investissement

    Le scénario catastrophe est
    + Vente avec moins value
    + Négativ equity
    Mais ce risque est aussi vrai avec les crédits inférieurs à 30 ans.

  2. évidement , comme toujours il n’y a pas de généralités et uniquement une somme de cas particuliers.

    ceci dit , outre l’aspect purement économique , je prends en compte l’aspect psychologique du prêt à 30ans .
    s’engager à rembourser pendant 30 ans , avec la sommation des interets , est quand meme « lourd » .

    mais , comme dit précédement , chacun doit pouvoir choisir suivant ses propres critères.

  3. Je soutiens buffetophile sur le non-sens d’un crédit sur + de 20 ans. Ce que dit Arstide est vrai si l’une des conditions suivantes est remplie:
    1) Le jeune couple reste 30 ans dans le même logement
    2) Le jeune couple revend avec plus value

    Or 1) n’est pas vraiment une réalité. En moyenne, les gens restent 7 ans dans le même logement. 30 ans au même endroit ça a existé mais c’est révolu, ne serait-ce que pour des problèmes de mobilité de l’emploi (qui touche aujourd’hui le public comme le privé). De plus, les jeunes couples ont tendance à acheter petit, ce qui, avec l’arrivée de plusieurs enfants, nécessite automatiquement un changement.

    Le 2) soumet les propriétaires à la loi du marché. Car plus value il y aura dans les 10 premières années que si l’on est sur un cycle montant de l’immobilier. En cas de cycle descendant, c’est la negative equity assuré. De plus, il y a aussi des facteurs extérieurs qui peuvent faire chuter de manière dramatique le prix du logement (une décheterrie, une usine, une autoroute…) et là avec un prêt sur 30 ans, vous devez subir ou mourrir financièrement.

  4. La stabilité professionnelle est de moins en moins possible. Combien dans la génération des jeunes actifs pourront se vanter d’avoir fait leur carrière dans la même entreprise ?
    Personne n’est à l’abri du chômage et rechercher un emploi dans sa seule région limite les possibilités. Les locataires n’ont pas de fil à la patte (hormis les liens affectifs et scolaires des enfants) et peuvent changer de région facilement. Pour un propriétaire c’est beaucoup de complications vendre ou mettre son bien en location ? Rester sur place avec moins d’opportunités d’emploi ? On est donc en droit de se poser la question acheter ou louer mais la réponse n’est pas aussi simple qu’il y a 20 ans…

  5. Sans compter que même en cas de plus-value, et comme plusieurs fois expliqué, le couple va chercher a acheter plus grand, il est donc acheteur net d’immobilier et la hausse va lui être néfaste (il a revendu plus cher mais il va devoir acheter plus cher et sur une assiette plus importante puisque logement plus grand).

    Rappelons une dernière fois que la hausse ne profite qu’aux vendeurs net!
    Bref, acheter sur 30ans peut effectivement être une bonne affaire, jouer à la loterie aussi…

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