Prêts à taux variables …..mais encore ? ? ?

Bonjour,

Ces derniers temps vous avez lu et entendu un peu partout que les prêts à taux variables allaient peut-être retrouver un regain d’intérêt  car leurs taux, moins élevés que ceux des crédits à taux fixes, pourraient rendre deux services :

+ Alléger la charge de remboursement et ainsi contrer, au moins partiellement, l’accroissement desdits taux fixes  récemment constaté,

+ Permettre, éventuellement, que des dossiers ne soient plus rejetés pour cause de dépassement du taux usuraire en vigueur.

=> Dans cette éventualité, il n’est peut-être pas inutile de rappeler diverses modalités techniques.

Rappelons qu’il existe deux types de taux ; les taux fixes et lesdits « taux variables ».

Les taux fixes sont connus dès l’offre de prêt et peuvent :

+ Soit être constants pendant toute sa durée,

+ Soit évoluer par paliers ; le plus souvent progressifs.

=> Mais ce n’est qu’un rappel car ce n’est pas le sujet du jour qui concerne donc les prêts dits « à taux variables ».

Or il faut savoir qu’en réalité cette appellation regroupe en fait deux produits tout à fait différents :

+ Les prêts à taux variables stricto sensu

Et

+ Les prêts à taux révisables.

Ces deux catégories de taux ont en commun de varier sur la base d’un index de référence la modification éventuelle du taux appliqué étant calculée à une périodicité déterminée dans l’offre/contrat de prêt par comparaison à l’évolution du même index devenu – à ce moment – l’index de révision.

Mais les similitudes s’arrêtent là.

1) – Les prêts à taux variables stricto sensu

Ainsi l’évolution des taux variables est directement calquée sur l’évolution de l’index stipulé au contrat tant en ce qui concerne la variation du taux lui-même que le moment de ladite variation.

En pratique, si ce type de produit est courant dans les pays anglo-saxons, en France l’on peut quelquefois le rencontrer pour des prêts professionnels.

Mais, pour les crédits immobiliers accordés aux particuliers, ces prêts à taux variables stricto sensu n’existent pas.

2) – Les prêts à taux révisables

2 – 1) – Caractéristiques générales

Chaque banque détermine les caractéristiques des prêts à taux révisables qu’elle propose soit :

=> La périodicité des éventuelles révisions

+ Mois – Trimestre – semestre année –  5 ans …

=> L’index de référence

+ Obligataire (TEC5 – TEC10…..TME – TMO)

+ Monétaire (Éonia désormais €STR – Euribor/Tibeur 3 mois – Euribor/Tibeur 1 an …)

+ Cet index est fixé une fois pour toute et suit le prêt pendant toute sa durée.

=> L’index de révision

+ C’est le même index que ci-dessus mais après son évolution constatée suivant la périodicité de la révision définie dans l’offre de prêt.

Par exemple une banque pourrait stipuler dans son contrat de prêt que :

+ Pour une offre émise dans un trimestre civil donné l’index de référence choisi (cf ci-dessus) sera celui publié le premier mois du trimestre civil précédent.

+ Si ledit contrat prévoit une révision annuelle, l’index de révision sera alors celui du mois anniversaire de l’index de référence ( = index de référence après variation constatée un an après)

=> Les règles d’arrondis

+ La variation de taux se calcule – en plus ou en moins – par différence entre l’index de référence et l’index d révision.

Cette différence s’ajoute ou se retranche du taux initial.

Certaines banques, suivant la clause ad hoc du contrat, peuvent l’appliquer avec

+ Un arrondi au plus proche

+ Un arrondi au supérieur

+ Un arrondi à l’inférieur

+ D’autres prévoiront l’absence totale de révision si la variation est inférieure à un minimum ; par exemple 5 points de base soit 0,05%.

+ D’autres encore prévoiront que si la variation est à la baisse l’arrondi sera effectué au « 0 » ou au « 5 » supérieur sur la seconde décimale ; et, inversement à l’inférieur si la variation est à la hausse.

=> Période de neutralisation

Certaines banques prévoient dans leur offre/contrat de prêt que – quoi qu’il arrive – aucune révision ne sera faite avant un certain délai dit « de neutralisation ».

À ce sujet, précisons que pour les Prêts à l’Accession Sociale (PAS) et les Prêts conventionnés (PC) les réglementations concernées interdisent toute révision avant une période de neutralisation de 24 mois.

2 – 2) – Divers types de crédits à taux révisables

=> Les prêts à taux révisables « capés »

+ Un « cap » est un plafond ; suivant les banques et/ou dans une même banque l’on peut trouver :

+ Des prêts à taux révisables « Capé 1 point » ; « Capés 1,5 points »…..etc….

+ Par exemple un prêt à taux révisable au taux de 1,20% « Capé 1 point » ne pourra jamais dépasser 2,20%

=> Les prêts à taux révisables « Tunnelés » (encore appelés « Taux révisable capés +/- « n » points »)

+ Un tel prêt est assorti d’un « Cap » (cf ci-dessus »

+ Mais aussi d’un « floor » = plancher

+ Après révision, le taux d’un prêt à taux révisable « Tunnelé +/- 1 point » ne pourra jamais dépasser le taux initial de plus de 1% mais il ne pourra pas non plus descendre en deçà du taux initial moins 1%.

+ Par exemple un prêt à taux révisable au taux de 1,20% « Tunnelé 1 point » ne pourra jamais dépasser 2,20% mais ne pourra pas, non plus, descendre en dessous de 0,20%.

=> Les prêts à taux révisables « Tunnelés » assortis d’un « serpent ».

+ Il y a un « tunnel » ( = Cap + Floor) comme ci-dessus qui limite les variations par rapport au taux initial sur toute la durée du prêt.

+ Mais, en plus, il y a un « serpent » qui limite les mêmes variations sur une période fixée au contrat, sur un an par exemple, par rapport au taux appliqué au moment de la révision.

Ainsi l’on pourrait, avoir un taux qui peut varier – en plus ou en moins – de 3 points sur toute la durée du prêt mais qui, sur une année, ne pourra pas, par exemple, dépasser de 1 point le taux existant.

=> Les prêts à taux révisable avec plafonnement de la mensualité.

Il s’agit d’une sécurité complémentaire qui, en cas de forte évolution du taux, permet de limiter l’accroissement du montant de l’échéance.

Quand elle existe, souvent cette option prévoit que l’accroissement de la mensualité ne progressera pas plus que l’indice INSEE de l’inflation connu au moment de la révision.

Mais, le cas échéant, ce mécanisme peut contribuer à une augmentation significative du coût du crédit car, l’échéance étant réduite, la durée du prêt devra être allongée pour permettre de solder totalement le crédit.

=> Les prêts à taux révisable « Capé 0% » et « Capé 0% – écrêté ».

+ Un exemple vaut mieux que de longues explications :

+ Prêt à taux révisable « capé 0% » au taux de 2% soit index 1,50% + marge 0,50%

+ Puis, au fil du temps l’index de révision retenu varie comme suit :

1) 1,50 % + 0,2 point = 1,70%
2) 1,50% – 0,5 point = 1,00%
3) 1,50% + 0,25 point =1,75%
4) 1,50% – 0,8 point = 0,70%
5) 1,50% + 0,30% = 1,80%

+ Cas du capé 0% simple :
1) – Taux prêt devient 1,70% + 0,50% = 2,20% mais reste capé à 2%
2) – Taux prêt devient 1,00% + 0,50% = 1,50%
3) – Taux prêt devient 1,75% + 0,50% = 2,25% mais capé à 2%
4) – Taux prêt devient 0,80% + 0,50% = 1,30%
5) – Taux prêt devient 1,80% + 0,50% = 2,30% mais capé à 2%

+ Capé 0% écrêté :
1) – Taux prêt devient 1,70% + 0,50% = 2,20% mais reste capé à 2%
2) – Taux prêt devient 1,00% + 0,50% = 1,50%
3) – Taux prêt devient 1,75% + 0,50% = 2,25% mais capé à 1,50%
4) – Taux prêt devient 0,80% + 0,50% = 1,30%
5) – Taux prêt devient 1,80% + 0,50% = 2,30% mais capé à 1,30%

Dans le « capé 0% écrêté » le taux de départ est plus élevé de quelques points de base que les autres ( ex+ 1 point) mais non seulement ce taux ne peut que descendre et il ne remonte jamais au-dessus du plus bas atteint.

À une époque ce produit a été distribué mais de façon assez restreinte.

=> Les prêts à taux révisable avec option de sortie à taux fixe.

Quel que soit le type de prêt à taux révisable, une option de sortie à taux fixe peut être prévue au contrat.

Là encore suivant les banques les conditions d’un tel passage à taux fixe varient :

+ Éventuel délai minimum avant cette opération.

+ Taux défini dans l’offre/contrat de prêt par une formule de calcul ; par exemple TEC 10 connu au jour de la demande + 2,50 points.

NB – Les banques ne manquant pas d’imagination la liste de ces quelques produits ci-dessus décrits n’est pas exhaustive.

D’autre part, comme dans les crédits à taux fixe, diverses options complémentaires peuvent être proposées (modulation échéance – suspension temporaire d’échéances – paiement « n » mensualités sans indemnité de remboursement anticipé……)

3) – Quelles leçons en tirer ?

3 – 1) – Comparaison/choix de la meilleure offre.

Déjà, pour un crédit à taux fixe, l’on sait qu’il n’est pas si simple que cela d’analyser/comparer de façon pertinente les diverses offres de prêts qu’un emprunteur peur recevoir.

Mais, avec les prêts à taux révisable c’est une mission quasi impossible.

Même en raisonnant à montant identique et durée égale (pas possible pour le taux initial qui varie avec le produit) Imaginez, par exemple les trois offres de prêts à taux révisable suivantes :

+ Tunnelé +/- 1 point sur index TEC 10

+ Tunnelé +/- 3 assorti d’un serpent +/- 1 sur index Euribor 3 mois

+ Capé 0% – écrêté sur index Euribor 1 an

Comment peut-on, sur des durées longues ( 15 – 20 -25 ans) estimer de façon pertinente les évolutions des index concernés ?

Comment peut-on comparer des produits émanant de banques concurrentes dont les caractéristiques et modalités de fonctionnement diffèrent significativement ?

Il y a donc dès le départ un risque de choix non optimal voire non approprié d’une part.

Mais, d’autre part, à ce risque s’ajoute celui d’une évolution défavorable des taux et donc d’un accroissement significatif du coût du crédit.

En revanche, il est aussi vrai que l’inverse puisse aussi bien se produire.

C’est donc un pari sur l’avenir que peut prendre un emprunteur au tempérament joueur mais qu’un autre ayant une aversion audit risque écartera.

3 – 2) – Passage en taux fixe.

Maintenant si, dans la conjoncture présente, l’objectif premier est de « faire passer le dossier » sous le taux usuraire c’est autre chose.

Mais alors il est fortement recommandé de veiller à ce que l’offre choisie propose l’option de sortie à taux fixe ci-dessus évoquée.

Et, dès qu’une « fenêtre de tir » favorable le permettra de s’empresser d’en profiter.

3 – 3) – L’indemnité de remboursement anticipé (IRA).

Que le prêt soit à taux fixe, variable ou révisable, le code de la consommation (***) permet au prêteur de demander une indemnité de remboursement anticipé :

« qui ne peut dépasser la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir excéder 3% du capital dû avant remboursement » (***article R.313-25)

Il s’agit d’une indemnité et non d’une pénalité.

Et l’indemnité est supposée réparer un préjudice.

Donc, dans les prêts à taux fixe si le remboursement anticipé est effectué alors que les taux de marché sont inférieurs au taux du crédit, la banque concernée perd de l’argent en replaçant les fonds sur lesdits marchés à un taux moindre que celui du crédit remboursé.

Dans ce cas l’IRA est pleinement justifiée

Mais dans le cas inverse elle ne l’est plus du tout et c’est exactement pareil pour les prêts à taux révisables et variables puisque le refinancement se fait au taux du marché en permanence.

Pourtant elle est juridiquement possible ? ? ?

À noter que certains Établissements ont, contractuellement, séparé cette « IRA » en deux parties :

+ Une indemnité de gestions due dans tous les cas (1/3 ?)

+ Une indemnité financière (2/3 ?) due uniquement si les taux de marché sont inférieurs au taux du prêt.

Heureusement et logiquement, dans l’immense majorité des cas, cette IRA n’est pas demandée pour les prêts à taux variables/révisables tant qu’ils fonctionnent en tant que tels.

Mais elle l’est bien prévue au contrat lors d’un éventuel passage à taux fixe.

=> Donc, en particulier si vous optez pour un tel produit pour contourner le taux usuraire mais que vous souhaitiez passer le plus rapidement possible en taux fixe, il faut penser, dès le départ, à négocier l’exonération de l’IRA afin qu’elle soit exclue dans l’offre de prêt.

À toutes fins utiles.

Cdt

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