Bonjour,
Sommaire :
I) – Quelques rappels/remarques préalables
II) – Rappel de quelques moyens/astuces pour réduire le TAEG
III) – Garanties – Conséquence sur le taux usuraire
IV) – Résumé en guise de conclusion pour les prêts finançant des travaux immobiliers
V) – Zoom sur les prêts pour regroupement de crédits
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I) – Quelques rappels/remarques préalables :
+ Quel que soit le type de crédit, sous peines de sanctions civiles et pénales pour la banque, le Taux Annuel Effectif Global (T.A.E.G.) d’un crédit ne peut dépasser le taux d’usure en vigueur pour le crédit concerné au moment de l’émission de l’offre de prêt
+ Depuis plusieurs mois la conjoncture « économico-financière » entraine des accroissements significatifs des taux débiteurs qui rendent de plus en plus difficile le respect de cette contrainte.
+ Dans le même temps, sur le forum public de MoneyVox, l’on trouve fréquemment des épargnants titulaires de produits d’épargne-logement (PEL ou/et CEL) qui voudraient pouvoir utiliser leurs droits acquis soit :
+-+ En CEL, pour bénéficier de taux débiteurs avantageux issus de certaines générations ainsi que de la prime d’État fonction desdits droits utilisés.
NB) – Autant de primes possibles que de projets ; donc plus judicieux de faire instruire autant de prêts que de types de travaux soit un par corps de métiers.
+-+ En PEL pour obtenir la prime d’État conditionnée par la mise en place d’un crédit (sans minimum ou avec minimum de 5.000 € suivant la génération du produit).
=> Mais qui rencontrent des difficultés car, à tort ou à raison, les banques prennent argument d’un dépassement dudit taux usuraire pour refuser l’instruction du dossier.
II) – Rappel de quelques moyens/astuces pour réduire le TAEG.
+ Le premier qui va de soi est la réduction maximale du taux débiteur
+ Pour les prêts EL le taux actuariel est égal au taux de rémunération servi en phase d’épargne majoré de frais de gestion défini par la réglementation.
Or, ces frais de gestion (1,70% ou 1,20% pour les PEL et 1,50% pour les CEL) sont des plafonds.
Au plan réglementaire ils sont donc négociables ; même s’il est exact qu’en pratique il semble très peu probable que les banques en acceptent la réduction il s’agit d’une démarche parfaitement possible et à tenter.
+ Suppression/Réduction des frais de dossier et des parts sociales.
Pour rappel l’un et l’autre sont interdits pour les prêts épargne-logement.
+ Réduction du taux de primes des assurances décès-invalidité obligatoires
Pour rappel les primes d’assurances décès-invalidité facultatives ne sont pas comprises dans le calcul du TAEG.
+ A taux débiteur identique et toutes choses étant égales par ailleurs, un allongement de la durée d’amortissement du prêt réduit le TAEG car les frais (dossier + parts sociales + garanties) « s’amortissent » sur une plus longue durée.
En PEL et CEL, étant donné que le taux débiteur n’est pas corrélé avec la durée, plus cette durée d’amortissement sera longue (15 ans maximum) plus le TAEG sera réduit et ceci sans exception.
En revanche, dans les autres catégories de prêts, c’est toujours éventuellement possible mais pas autant systématique du fait que, précisément, la hiérarchie des taux bancaires (paliers de durées et taux associés) fait que lesdits taux progressent avec les durées.
+ Du fait de montants de frais de dossier et parts sociales plafonnés, un montant de prêt plus important peut également contribuer à la réduction du TAEG
=> En fait – hors EL – chaque cas est spécifique, et fonction l’ensemble des caractéristiques du crédit considéré, le TAEG peut varier dans un sens ou dans l’autre.
=> Pour s’en assurer il convient donc de procéder à des simulations.
+ Enfin il y a les garanties et les frais qui en résultent et qui, jouant un rôle extrêmement important pour ce sujet, va désormais faire l’objet d’un développement spécifique.
III) – Garanties – Conséquence sur le taux usuraire.
Chacun sait qu’il y a une énorme différence entre les taux usuraires définis – fonction de leurs durées – pour les crédits immobiliers et ceux – fonction de leurs montants – fixés pour les crédits à la consommation :
Or l’article L.312-4 du code de la consommation prévoit
Article L312-4 code de la consommation
« Sont exclus du champ d’application des dispositions du présent chapitre :
1° ……….
2°……….
3° Les opérations dont le montant total du crédit est inférieur à 200 euros ou supérieur à 75 000 euros, à l’exception de celles mentionnées à l’article L. 314-10 ayant pour objet le regroupement de crédits et de celles destinées à financer les dépenses relatives à la réparation, l’amélioration ou l’entretien d’un immeuble d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, lorsque le crédit n’est pas garanti par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d’habitation ou par un droit lié à un bien immobilier à usage d’habitation ;https ://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032303299 »
Dit autrement les crédits destinés au financement des dépenses de réparations ou/et améliorations ou/et d’entretien d’un immeuble d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation :
=> Sont juridiquement considérés comme étant des crédits à la consommation à condition qu’ils ne soient pas garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d’habitation ou par un droit lié à un bien immobilier à usage d’habitation
Pour rappel les garanties réelles immobilières sont :
+ L’hypothèque
+ La caution hypothécaire
+ L’hypothèque légale du prêteur de deniers (= ex Privilège du prêteur de deniers « PPD/IPPD »)
+ L’hypothèque légale du vendeur (= ex Privilège du vendeur).
Mais, concernant les travaux immobiliers ces deux dernières garanties ne peuvent être envisagées car juridiquement impossibles.
Restent donc l’hypothèque et la caution hypothécaire……… et les autres sûretés comparables.
=> Mais quelles sont-elles donc ? ? ?
En particulier la caution sous seings privés d’une société de caution mutuelle ou d’une assurance caution qui, systématiquement, est assortie d’une clause qui prévoit que l’organisme garant a la possibilité, à sa convenance s’il le juge nécessaire, d’inscrire une hypothèque sur le bien objet du crédit cautionné est-elle – ou non – au sens de ce texte, assimilé à une hypothèque ? ? ?
Diverses recherches personnelles ne m’ayant pas permis de trouver la réponse à cette question j’ai interrogé plusieurs organismes censés avoir des compétences dans le domaine considéré.
Entre l’absence totale de réponse et des « réponses pirouettes » qui, ne faisant que retranscrire le code la consommation, n’apportaient aucune précisions satisfaisantes, il faut ici saluer et remercier l’A.N.I.L. qui, outre un intérêt manifeste pour le sujet évoqué a – avec diligence – mené des investigations, procédé à une analyse juridique et livré ses conclusions ; notamment sur la base d’un récent arrêt de le Cour d’Appel de Versailles (14e chambre, 14 avril 2022, n° 21/06833).
Je vous retranscris ci-dessous la réponse apportée :
« Je me permets de revenir vers vous afin de vous communiquer la réponse de l’Anil concernant votre question relative à l’interprétation de la notion de sûreté comparable énoncée à l’article L 312-4 du Code de la consommation.
L’Anil s’est référé à l’article L 313-1 du Code de la consommation et a trouvé une jurisprudence à ce sujet : CA Versailles 14e ch 14 avril 2022 (cf : PJ). D’après cet arrêt de la Cour d’appel de Versailles, les dispositions de l’article L. 313-1 2° ne visent que les sûretés réelles, le cautionnement n’entrant pas dans le champ de la sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d’habitation, s’agissant d’une sûreté personnelle.
Ainsi, une promesse d’affectation hypothécaire sur le bien ne peut pas être assimilée à une hypothèque, une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d’habitation, ou un droit lié à un bien immobilier à usage d’habitation.
Concernant la caution hypothécaire, au regard des articles 2323, 2324 et 2325 du Code civil relatifs à la notion de sûreté réelle, l’Anil estime qu’un cautionnement hypothécaire peut être considéré comme « une sûreté comparable » au sens de l’article L.313-1, puisqu’il s’agit d’une sureté réelle au sens du code civil. »
Dans l’arrêt de la Cour d’appel cité – et joint en annexe – vous pourrez par ailleurs voir que, s’agissant d’un prêt destiné au financement de travaux immobiliers assorti d’une simple promesse d’affectation hypothécaire ce crédit est juridiquement considéré comme un crédit à la consommation bien que l’offre acceptée ait été une offre de crédit immobilier.
En effet les textes en cause sont d’ordre public et les parties ne peuvent donc par y déroger par convention.
Ainsi, dans le litige objet de cet arrêt, c’est bien le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité qui est compétent (prêt consommation) et non le tribunal judiciaire.
=> Il en résulte que, le cas échéant, le TAEG est à comparer aux taux usuraires des prêts à la consommation en vigueur au moment de la remise de l’offre de prêt
IV) – Résumé en guise de conclusion pour les prêts finançant des travaux immobiliers
=> Garantis par une hypothèque ou une caution hypothécaire :
Rappel : hypothèque légale du prêteur de deniers ou hypothèque légale du vendeur juridiquement impossible.
+ Crédit immobilier
+ Taux usuraires des crédits immobiliers
=> Sans garantie ou toutes autres garanties que celles-ci-dessus :
+ Crédit consommation
+ Taux usuraires des crédits consommation.
Pour vos éventuelles demandes de prêts épargne-logement destinés au financement de travaux de réparations, améliorations ou entretien de votre logement, sous réserve qu’il ne soient pas garantis par une hypothèque ou une cation hypothécaire, la parade au dépassement du taux usuraire est donc toute trouvée.
Étant par ailleurs précisé que souvent, en particulier pour les petits montants et/ou durées courtes, les banques acceptent les prêts EL sans aucune garantie.
V) – Zoom sur les prêts pour regroupement de crédits
L’article L.312-4 du code de la consommation retranscrit au paragraphe « III) – Garanties – Conséquence sur le taux usuraire » ci-dessus traite l’objet « regroupement de crédits » en même temps que les « travaux immobiliers ».
Mais il ne peut être dissocié de l’article R.314-18 du même code :
Article R314-18 code de la consommation
Le seuil mentionné à l’article L. 314-11 est atteint lorsque la part des crédits immobiliers mentionnés à l’article L. 313-1, représente 60 % du montant total de l’opération de regroupement de crédits.
Le montant des crédits immobiliers inclut tous les coûts, les intérêts, les commissions, les taxes, les pénalités et autres frais que l’emprunteur est tenu de payer pour le remboursement de ces crédits. Ces frais ne sont inclus dans le montant des crédits immobiliers que pour autant qu’ils figurent dans le montant total de l’opération de regroupement de crédits.
Dès lors, concernant ledit objet « regroupements de crédits » les règles sont les suivantes :
=> La part des crédits immobiliers représente au moins 60% dans le montant total de l’opération de regroupement de crédits :
+ Quelle que soit la garantie
= Crédit immobilier
= Taux usuraires des crédits immobiliers
=> La part des crédits immobiliers est inférieure à 60% du montant total de l’opération de regroupement de crédits :
+ Mais avec hypothèque ou caution hypothécaire
= Crédit immobilier
= Taux usuraires des crédits immobiliers
=> La part des crédits immobiliers est inférieure à 60% du montant total de l’opération de regroupement de crédits :
+ Mais sans garantie iu bien autres garantie que hypothèque ou caution hypothécaire
= Crédit consommation
= Taux usuraires des crédits consommation.
À toutes fins utiles.
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