Bonjour,
La question du bon calcul d’une soulte à verser en cas de cessation d’une indivision revient assez souvent sur le forum.
Mais la réponse n’est pas du tout évidente.
Ce billet n’a pour objectif que de tenter de recenser les diverses méthodes de calculs possibles.
Mais il n’apportera pas la réponse.
Exemple :
=> Total « Besoins = Emplois = Dépenses » = 239.000 €
=> Engagement de Mr
+ Apport personnel..…. = 000.000,00 €
+ Crédit……………………… = 119.500,00 € (1)
= Total engagement Mr = 119.500,00 €
= Quote part propriété Mr = 119.500 €/239000 € = 50%
=> Engagement de Mme
+ Apport personnel..…. = 077.251,00 €
+ Crédit……………………… = 042.249,00 € (1)
= Total engagement Mme = 119.500,00 €
= Quote part propriété Mme = 119.500 €/239000 € = 50%
(1) – Montant du crédit commun = 119.500 € + 42.249 € = 161.749 € ;
Répartition paiements échéances suivant accords des emprunteurs (qui ne concernent pas la banque).
+ Quote part Mr = 119.500 € / 161.749 € x 100 = 73,88% arrondis au plus proche
+ Quote part Mme = 42.249 € / 161.749 € x 100 = 26,12% arrondis au plus proche
=> Valeur vénale logement = 300.000 €
=> Capital restant dû sur crédit = 129.000 €
+ Mr = 129.000 € x 73,88% = 95.305 €
+ Mme = 129.000 € x 26,12% = 33.695 €
Au moins cinq méthodes de calcul possibles.
L’article 1469 du code civil traite de ce que les notaires désignent par « Profit » subsistant » mais ce texte n’est pas d’ordre public et les parties concernées peuvent convenir entre elles de la méthode de calcul qui leur semble la plus équitable.
=> Première méthode :
Au prorata des quotités d’acquisition.
Le crédit restant à solder est imputé sur le prix de vente.
Le reliquat du prix de vente est réparti à concurrence des quotités d’acquisition, sans prise en compte de l’apport en indivision à récupérer.
+ Prix vente……. = 300.000 €
– Solde crédit….. = 129.000 €
= Boni sur vente = 171.000 €
=> Quote part Mr 50% =…. 85.500 €
=> Quote part Mme 50% = 85.500 €
=> Deuxième méthode
Au prorata des quotités d’acquisition.
Après déduction du solde du crédit du prix de vente.
Après déduction de l‘apport personnel
+ Prix vente………………….. = 300.000 €
– Solde crédit………………… = 129.000 €
= Boni sur vente……………. = 171.000 €
– Restitution apport Mme = 077.251 €
= Solde à répartir……………= 093.749 €
=> Quote part Mr 50% =….. 46.874,50 €
=> Quote part Mme 50%..= 46.874,50 €
=> Total revenant à Mr…. …………………………………….= 46.874,50 €
=> Total revenant à Mme = 77.251 € + 46.874,50 € = 124.125,50 €
=> Troisième méthode
Le prix de vente est partagé entre les indivisaires au prorata des quotes parts de propriété, puis chacun rembourse sa part de crédit restant.
+ Prix vente………………………………………. = 300.000 €
=> Quote part Mr…. = 300.000 € x 50% = 150.000 €
=> Quote part Mme = 300.000 € x 50% = 150.000 €
+ Capital du Mr = 129.000 € x 73,88% = 95.305 €
+ Capital du Mme = 129.000 € x 26,12% = 33.695 €
=> Total revenant à Mr….= 150.000 € – 95.305 € = 54.695 €
=> Total revenant à Mme = 150.000 € – 33.695 € = 116.305 €
=> Voir cinquième méthode
=> Quatrième méthode
La répartition du prix de vente est faite en fonction de la part de crédit remboursé par chacun, apport inclus.
=> Débours réels de Mr
+ Apport personnel……………………………….= 00.000 €
+ Crédit (161.749 € – 129.000 €) x 73,88% = 24.195 €
= Total débours Mr………………………………. = 24.195 €
=> Débours réels de Mme
+ Apport personnel……………………………….= 77.251 €
+ Crédit (161.749 € – 129.000 €) x 26,12% = 08.554 €
= Total débours Mr………………………………. = 85.805 €
=> Quote part Mr = 24.195 €/(24.195 € + 85.805 €) x 100 = 22%
=> Quote part Mme = 85.805 €/(24.195 € + 85.805 €) x 100 = 78%
+ Prix vente………………….. = 300.000 €
– Solde crédit………………… = 129.000 €
= Boni sur vente……………. = 171.000 €
=> Total revenant à Mr….= 171.000 € x 22% = 37.620 €
=> Total revenant à Mme = 171.000 € x 78% = 133.380 €
=> Cinquième méthode
Cette méthode intègre la notion de « profit subsistant » visée à l’article 1469 du code civil
Mais il faut rappeler que ce texte n’étant pas d’ordre public les parties peuvent convenir de tous autres modes de calculs.
Le « profit subsistant » est le résultat d’un calcul qui permet aux acquéreurs de retrouver leur apport personnel majoré de la plus-value éventuelle qu’il a généré.
Sa formule de calcul est le suivante :
Profit subsistant = apport personnel / prix acquisition x prix de de vente.
Dans le cas ci-dessus :
=> Profit subsistant = 77.251 € / 239.000 € x 300.000 € = 96.968 €
Dont :
– Récupération apport personnel………………………………= 77.251 €
= Participation à la plus-value……………………………………= 19.717 €
=> Reliquat sur prix de vente = 300.000 € – 96.968 €… = 203.032 €
=> Quote part Mr dans ce reliquat = 203.032 € x 73,88% = 150.000 € (= 50% du prix de vente – L’on remarque que c’est aussi sa quote part de propriété de 50% dans l’acquisition de 239.000 €)
=> Quote part Mme dans ce reliquat = 203.032 € x 26,12%% = 53.032 €
=> Total revenant à Mr
+ Sur apport personnel = 000.000 €
+ Sur crédit……………….. = 150.000 €
= Total revenant à Mr…= 150.000 € (= 50% du prix de vente – L’on remarque que c’est aussi sa quote part de propriété de 50% dans l’acquisition de 239.000 €)
=> Total revenant à Mme
+ Sur apport personnel… = 096.968 € ( = apport 77.251 € + part plus-value 19.717 €)
+ Sur crédit…………………… = 053.032 €
= Total revenant à Mme…= 150.000 € (= 50% du prix de vente – L’on remarque que c’est aussi sa quote part de propriété de 50% dans l’acquisition de 239.000 €).
Mais Mme a un solde de crédit de 129.000 € x 26,12%= 33.695 € qui sera repris par son conjoint.
La soulte que devra lui verser ce dernier sera donc diminuée d’autant soit
=> 150.000 € – 33.695 € = 116.305 €
=> L’on remarque que ce résultat est strictement identique à celui de la troisième méthode ci-dessus.
=> Total revenant à Mr….= 150.000 € – 95.305 € = 54.695 € (***)
=> Total revenant à Mme = 150.000 € – 33.695 € = 116.305 €
=> Prix de vente 300.000 € – Solde crédit 129.000 € = Boni 171.000 €
=> 54.695 € + 116.305 € = 171.000 €
(***) Mr après reprise solde crédit
+ 300.000 € – 129.000 € – 116.305 € = 54.695 €
Dans l’hypothèse d’un mariage sous le régime légal, ou d’un PACS, l’apport provenant de fonds propres doit faire l’objet d’une clause de remploi pour qu’il puisse être récupéré.
Cdt