En guise de conclusion
A condition que les paramètres de base soient bien intégrés dans chacune des offres afin de comparer des choses comparables, vu « côté prêteur », le TEG reste un critère synthétique à peu près fiable ( réserves sur l’assiette du calcul puisque le prêteur ne perçoit pas les primes d’assurance ni les frais de garantie).
Mais, vu « côté emprunteur », le Coût du Crédit Corrigé semblerait un meilleur indicateur pour orienter le choix de l’emprunteur, compte tenu du fait, ci-dessus expliqué, que l’emprunteur n’a que rarement la possibilité de rentabiliser les flux de trésorerie à un taux égal à celui du crédit.
En tout cas cet indicateur est certainement plus fiable que le seul Coût du Crédit sans correction.
Bien qu’en l’état actuel des choses le Coût du Crédit Corrigé n’ait pas d’existence légale, vu « côté emprunteur », le classement des critères de choix entre diverses offres me semble donc le suivant :
1) – Coût du crédit Corrigé du manque à gagner en intérêts
2) – Taux Effectif Global (TEG)
Etant remarqué que, sans que ce soit dans 100% des cas, il y a souvent concordance entre ces deux indicateurs pour orienter le choix vers une seule et même offre.
3) – Coût du Crédit (non corrigé)
Cependant, cet outil et ce critère de choix « Coût du Crédit Corrigé » proposés ne sont qu’une étape car ils ne répondent pas à tous les besoins pour au moins deux raisons.
1) – En début de post j’écrivais ceci :
« Il convient cependant de prévenir tout de suite que les comparaisons ne sont fiables que pour des crédits de montants et durées identiques
(1) Des précisions seront apportées dans les développements ci-dessous »
Et d’autre part :
(3) Je reviendrai sur cet aspect « montants » en fin de post.
Reprenons alors les exemples ci-dessus :
+ Une offre banque « A » de 95.000 € pour financer un projet de 100.000 € ce qui imposait à l’emprunteur de puiser dans son épargne à hauteur de 5.000 €
+ Une offre banque « B » permettant de financer la totalité du projet de 100.000 €.
Dans un tel cas il est facile de comprendre que ni le « Coût du Crédit » (non corrigé) ni le «Coût du Crédit Corrigé » ne sont des critères de comparaison à retenir.
On ne peut comparer que des choses comparables.
Dès lors il faudrait faire appel à encore deux autres notions qui seraient :
+ Le « Coût du Projet à Crédit » en remplacement du « Coût du Crédit »
+ Le « Coût du Projet à Crédit Corrigé » en remplacement du « Coût du Crédit Corrigé »
Avec un taux de 4,50% (= TEG car aucun frais ni assurances) sur 240 mois nous aurions les résultats suivants :
Coût Projet à Crédit…..Offre « A »……………Offre « B »
+ Prêt………………………… 95.000 €………………..100.000 €
+ Apport……………………..005.000 €……………….000.000 €
= Projet………………………100.000 €………………100.000 €
+ Coût Crédit……………….. 49.244 € (***)………..51.836 €
+ Coût Projet à Crédit……..149.244 €……………….151.836 €
Coût Projet à Crédit Corrigé…Offre « A »……………Offre « B »
+ Prêt…………………………………….095.000 €……………100.000 €
+ Apport…………………………………005.000 €…………….000.000 €
= Projet………………………………….100.000 €…………….100.000 €
+ Coût Crédit Corrigé……………………73.128 €…………….76.977 €
+ Manque gagner sur apport…….1.737 €…………….000.000 €
+ Coût Projet à Crédit Corrigé……….174.865 €……………176.977 €
Dès lors, dans l’offre « A », on voit bien l’incidence des 5.000 € d’apports qui va priver l’emprunteur de 1.737 € (***) d’intérêts sur les 20 ans du prêt et donc augmenter d’autant le Coût du Crédit Corrigé ainsi que la Coût du Projet à Crédit Corrigé.
(***) Et il aurait aussi été normal d’ajouter cette somme au Coût du Crédit et Coût du Projet à Crédit car en puisant les 5.000 € d’apport personnel dans son épargne l’emprunteur s’est réellement privé de cette somme, c’est pour lui un réel manque à gagner.
Ces 5.000 € qu’il n’a pas emprunté ne lui génère pas d’intérêts d’emprunt (donc minore le Coût du Crédit) mais il perd ces intérêts sur son épargne.
En fait, en puisant ces 5.000 € dans son épargne, tout se passe comme si l’emprunteur se « faisait un prêt à lui même » avec un taux d’intérêt correspondant à celui rémunérant cette épargne.
Les intérêts ainsi perdus devraient donc bien venir s’ajouter au Coût du Crédit.
S’agissant de prêts de durées différentes,
=> Le TEG reste à peu près fiable vu « côté prêteur » (réserves sur l’assiette de calcul puisqu’il ne perçoit pas les primes d’assurance ni les frais de garantie) mais moins pertinent vu « côté emprunteur » ainsi que déjà expliqué.
=> Le Coût du Crédit reste à exclure
=> Par contre si l’on accepte que les échéances soient différentes d’une offre à l’autre le Coût du Crédit Corrigé me semble toujours un critère de comparaison qui donne une juste vue du coût réel supporté par l’emprunteur.
2) – D’autre part, dans la pratique, il est assez rare de n’avoir à comparer que des prêts deux à deux.
Très souvent, au contraire, nous sommes en présence de plans de financements qui comprennent plusieurs prêts différents :
+ Prêt à Taux Zéro
+ Prêt Pass Foncier
+ Prêts CEL
+ Prêts PEL
+ Prêts Employeurs (« 1% logement »)
+ Autres Prêts Sociaux
+ Prêts classiques
+ Prêt(s) Emboîté(s)
+ Prêt Lisseur
L’intérêt de l’emprunteur serait alors de pouvoir comparer divers plans de financements « dans leur ensemble » et de choisir celui qui lui génère le moindre coût.
Pour cela il faudrait prévoir un autre outil et utiliser d’autres critères de comparaison :
+ T.E.G. d’ensemble
+ Coût du Crédit d’ensemble
+ Coût du Crédit Corrigé d’ensemble
+ Coût du Projet à Crédit d’ensemble
+ Coût du Projet à Crédit Corrigé d’ensemble
Autant d’indicateurs de comparaison qui n’ont pas d’existence légale ou réglementaire et, en conséquence, en l’état actuel des choses, que vous ne trouverez dans aucune offre de prêts.
En fait, vu côté emprunteur, afin de simplifier les choses, le dernier cité « Coût du Projet à Crédit Corrigé d’ensemble » permettrait à lui seul des comparaisons fiables.
Un tel applicatif fera l’objet d’un développement ultérieur mais il sera nécessairement « plus lourd » que celui joint au présent post.
Aussi, le nombre de « kilos octets » étant limité, il n’est pas du tout certain que je puisse vous en faire profiter sur ce forum.
Par hasard, je suis tombé sur une étude réalisée par l’A.N.I.L. en 1999 :
« Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification
ANIL, Habitat actualité, mai 1999
Etude réalisée avec le concours de l’Observatoire des Pratiques du Conseil National de l’Habitat »
Comparaison_Choix_Meilleur_Plan_Financement
Comparaison_Offres_Trois_Critères avec ADI-modifié
Voir la quatrième partie…..
Cordialement