Bonjour
Après avoir rappelé que la fonction première du Taux Annuel Effectif Global (T.A.E.G.) était de vérifier le respect du taux usuraire, plusieurs billets antérieurs de mon blog ont déjà été consacrés à alerter sur l’absence de pertinence souvent vérifiée, voire sur la dangerosité dudit TAEG, dans sa prétendue fonction de comparaisons d’offres de crédits immobiliers concurrentes qui lui est attribuée ; que certains « professionnels ( ? ? ?) » de toutes sortes déifient même ! ! !.
Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit….ou autres
Etude ANIL 1999 – Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification
Etude réalisée avec le concours de l’Observatoire des Pratiques du Conseil National de l’Habitat
Première partie
Seconde partie
Troisième partie
Quatrième partie
Comparaison Offres – Coût Crédit – Coût Crédit Corrigé – TEG…..ou autres
Procès du TEG/TAEG dans sa supposée fonction de comparaisons d’offres de prêts immobiliers concurrentes.
Méfiez-vous du « Taux Effectif Global (TEG) / Taux Annuel Effectif Global (TAEG) »……il peut vous induire en erreur ! ! !
L’objectif de ce nouveau post n’est pas de renouveler les démonstrations antérieures mais simplement
+ Dans un premier temps rappeler les motifs de ce manque de pertinence du TAEG légal dans la comparaison/choix entre diverses offres de crédits immobiliers.
+ Dans un second temps, via deux feuilles Excel traitant chacune un cas d’école, de s’attarder sur deux des principales raisons qui en font un critère de comparaison peu fiable, voire dangereux à savoir :
-+- L’éventuelle différence d’apport personnel injecté dans le projet et qui est un prêt que l’emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne = (Feuille Excel jointe = « TAEG – Source mauvais choix » – « Onglet TAEG – Impact apport personnel »)
-+- Les éventuelles différences de durées puisque l’on sait que – toutes choses étant égales par ailleurs – plus la durée sera longue moins le TAEG sera élevé et inversement = (Feuille Excel jointe = « TAEG – Source mauvais choix » – « Onglet TAEG – Impact durées »)
+ Enfin un applicatif vous sera proposé afin que – sur la base d’un autre critère que je désigne par « Coût du Crédit Corrigé » et/ou « Valeur du patrimoine total acquis au terme de la durée du prêt le plus long » – vous puissiez vous-même procéder à des calculs comparatifs fiables car tous les manquements/inconvénients qui font dudit TAEG légal un outil non pertinent de comparaisons sont contournés = (Feuille Excel jointe = « Meilleure Offre »)
NB) – Dans ces trois feuilles de calcul Excel le TAEG calculé n’est pas le « TAEG légal ».
=> Il s’agit du TAEG financier d’ensemble (= tous prêts confondus) qui prend en compte tant les charges obligatoires que facultatives mais – bien que « moins mauvais » – reste cependant non pertinent.
I) – Pourquoi le TAEG légal n’est-il pas pertinent, voire dangereux ?
I – 1) – Plusieurs crédits dans un plan de financement immobilier
Dans la grande majorité des cas un plan de financement immobilier comprend plusieurs crédits.
Or la notion de TAEG d’ensemble – tous crédits confondus – n’existe pas ce qui est normal puisque, ainsi que rappelé d’emblée au tout début de ce billet, sa fonction principale est de contrôler le respect du taux usuraire.
Et, bien entendu, ce taux usuraire ne peut se vérifier que prêt par prêt.
Donc, dans un tel plan de financement, l’offre de prêts affichera autant de TAEG qu’il comprend de crédits ce qui empêche – même pour un professionnel averti, d’orienter, en un seul régard, le choix à bon escient au bénéfice des emprunteurs.
I – 2) – Mauvaise répartition des frais de dossier, parts sociales et taxe de publicité foncière (TPF).
Du fait de cette multiplicité de crédits vient s’ajouter un autre inconvénient que les experts et – à fortiori – prétendus tels, ne savent pas déceler.
Il faut en effet rappeler que, de par les réglementations sur les crédits :
+ Certains dits « réglementés) ne peuvent être soumis ni à frais de dossier ni parts sociales (Prêt à taux zéro – Prêts PEL et CEL).
+ Pour certains autres également « réglementés » le total desdits frais de dossier et parts sociales est plafonné à 500 € (PC et PAS).
+ Cependant que pour les autres dits « du secteur libre » (= « prêts classiques ») il n’existe aucune limite réglementaire sauf le seuil de l’usure ci-dessus évoqué.
D’autre part, en cas de garantie hypothécaire les crédits « du secteur réglementés » sont exonérés de la taxe de publicité foncière (TPF = 0,715%) cependant que les crédits « du secteur libre » ne le sont pas.
Une autre complexité vient du fait que – quelle que soit la nature du crédit concerné – le « PPD » (= possible uniquement pour acquisition et à hauteur de son prix hors frais quels qu’ils soient) est toujours exonéré de cette « TPF » mais si besoin d’une hypothèque complémentaire il y a bien également exonération sur un crédit « du secteur réglementé » mais il n’y en a plus s’il s’agit dun prêt « du secteur libre ».
Or qu’il s’agisse
+ Des frais de dossier
+ Des parts sociales
+ Des frais de garanties avec et/ou sans TPF
=> Il n’est pas rare que la répartition soit faite prêt par prêt au prorata de leurs montants respectifs sans tenir compte des règles précises de calculs et affectations ci-dessus évoquées.
Il en ressort donc que certains crédits en voient leurs TAEG diminués alors que d’autres en sont indûment augmentés.
C’est encore le cas si une offre prévoit une garantie réelle immobilière alors qu’une offre concurrente prévoit la caution de Crédit Logement.
En effet, dans le premier cas le TAEG légal ne prend pas du tout en compte le coût de la mainlevée hypothécaire éventuelle ; sachant que la durée moyenne des crédits immobiliers est inférieure à dix ans ledit TAEG se trouve donc souvent inférieur à la réalité.
Inversement, dans le cas d’une caution de Crédit Logement, la restitution partielle d’environ 75% du dépôt de garantie n’est pas du tout prise en compte ce qui – au contraire – gonfle le TAEG réel.
II) – Le TAEG légal ne prend en compte que les seules charges rendues obligatoires par la banque.
Supposons, comme il en est souvent ainsi, que deux coemprunteurs veuillent s’assurer tous les deux à 100%.
Si une banque « A » rend obligatoire l’assurance décès-invalidité (ADI) au taux de 0,30% par exemple sur la tête du premier emprunteur mais la seconde assurance facultative également à 0,30%, compte tenu de la réglementation régissant le calcul du TAEG, seules les primes payées par le premier emprunteur seront donc intégrées dans la calcul du TAEG de ladite banque.
Mais, parallèlement, si une banque « B » concurrente propose aussi un taux ADI à 0,30% sur la tête du premier emprunteur mais – par exemple – 0,40% sur la tête du coemprunteur (car plus âgé, fumeur, antécédents médicaux….) il semble facile de comprendre que – en termes de charges réellement payées – le fait que ces primes « facultatives » soient exclues du TAEG légal fausse complètement la comparaison.
Obligatoires et/ou facultatives, à partir du moment où les emprunteurs ont choisi/décidé de s’assurer tous les deux ils en paieront forcément toutes les primes tous les deux et, pour une comparaison fiable et pertinente, le TAEG devrait les prendre toutes en considération. Ce n’est pas le cas
=> Par parenthèse :
Le Taux Annuel Effectif de l’Assurance (T.A.E.A.) prend bien en compte tant les assurance obligatoires que facultatives.
Mais il faut savoir que cet indicateur n’est fiable et pertinent que dans un seul et unique cas de figure.
Ainsi si vous avez un seul crédit et que vous lui appliquiez diverses conditions d’ADI obligatoires et facultatives les différents TAEA qui résulteront de ces simulations seront parfaitement comparables car – s’agissant d’un seul et même crédit – ses caractéristiques seront forcément inchangées.
En revanche et inversement, si vous avez plusieurs crédits avec des caractéristiques toutes différentes, même en leur appliquant des conditions d’ADI strictement identiques, aucun des TAEA ne sera comparable aux autres.
En effet un TAEA n’est pas seulement impacté par les seules conditions des assurances ; il dépend aussi des caractéristiques propres à chaque crédit reprises dans le calcul de chacun des TAEG concernés.
=> Fin de parenthèse
Pour remédier à ces premiers griefs apportés au TAEG légal :
+ Pas de TAEG global au niveau du plan de financement et éventuelles mauvaises répartitions des frais de dossier, parts sociales et taxe de publicité foncière liée aux frais de garanties,
+ Non prise en compte des charges facultatives
=> L’on aurait pu imaginer – à la place du TAEG légal – la mise en œuvre d’un TAEG Financier d’ensemble qui y remédierait ; c’est d’ailleurs ce qui a été fait dans les trois feuilles Excel jointes.
Mais ce n’est qu’un pis-aller car un tel outil ne résout pas les deux autres inconvénients que sont :
+ Non prise en compte de l’apport personnel qui est un crédit que l’emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne.
+ Différence dans la durée des crédits.
III) – Non prise en compte de l’apport personnel
Suivant les banques l’apport personnel exigé peut sensiblement varier ; ainsi l’on peut voir des quotités de financement qui vont de 70% à 120%.
Or, le cas échéant, cet apport personnel est puisé par les emprunteurs dans leur épargne et, une fois investie, non seulement elle n’est plus disponible/liquide mais elle n’est plus rentabilisée.
Il s’agit bien d’un prêt que l’emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne et il n’en retrouvera – éventuellement – la disponibilité que par la vente – au minimum sans moins-value – de l’investissement financé.
Il s’en suit donc, pour ledit emprunteur, un manque à gagner en intérêts qui vient s’ajouter au « coût du crédit simple » (Intérêts + assurances + frais divers liés au prêt) pour participer au « Coût du Crédit Corrigé ».
Pour concrétiser je vous propose d’ouvrir le premier onglet « TAEG – Impact de l’apport personnel » de la feuille Excel « TAEG – Source mauvais choix » jointe.
Nous y trouvons un cas d’école avec les offres identiques de deux banques « A » et « B » à l’exception de l’apport personnel exigé qui est de 20.000 € dans la banque «A » alors qu’il est nul dans la banque « B ».
À « Besoins = Emplois = Dépenses » strictement identiques de 212.000 € c’est donc le besoin de financement qui est différent soit 192.000 € dans la banque « A » contre 212.000 € dans la banque « B » ; donc avec des mensualités supérieures dans la seconde par rapport à la première.
Par défaut le taux de rémunération de l’épargne où est puisé l’apport personnel a été aligné sur celui du livret A soit 0,50% ; mais vous pouvez en choisir un autre.
Maintenant si l’on se reporte dans le tableau des résultats sur la droite l’on peut voir que c’est l’offre « B » (= sans apport personnel) qui – à 2,1388% – présente le TAEG le moins élevé ; celui de l’offre « A » étant de 2,2075%.
Donc, si l’on suivait les affirmations des prétendus professionnels qui déifient ledit TAEG, ce serait donc l’offre « B » que – dans son intérêt ( ? ? ?) – l’emprunteur devrait choisir.
Mais regardons maintenant ce qu’il advient si l’on calcule :
+ D’une part, le manque à gagner en intérêts sur la différence d’apport personnel investi,
+ Et, d’autre part, le manque à gagner en intérêts – dans chaque cas de figure – sur la totalité des échéances payées à la banque ; n’oublions pas, en effet, qu’une capacité de remboursement équivaut à une capacité d’épargne….et inversement.
=> Ces deux sommes ajoutées au « coût du crédit simple » (intérêts + assurance obligatoires et facultatives + tous frais liés au prêt) donne le « Coût du Crédit Corrigé »
=> Or il n’est que de 55.972,12 € dans la banque « A » contre 58.236,13 € dans la banque « B »
=> Contrairement à l’orientation donnée par le TAEG l’emprunteur a donc intérêt à choisir la banque «A » et à écarter la banque « B ».
=> Cette conclusion est confirmée par « La valeur totale du patrimoine acquis au terme du prêt dont la durée est la plus longue »
Dans ce cas d’école en ajoutant la valeur du patrimoine physique (supposé sans plus-value ni moins-value) au patrimoine financier acquis par la rentabilisation, au taux de l’épargne désigné, tant de la différence d’apport personnel investi que de la différence entre les mensualités payées sur la durée du prêt le plus long :
=> La valeur totale du patrimoine acquis au terme du prêt dont la durée est la plus longue ressort à 224.361,93 € dans la banque « A » contre seulement 222.097,91 dans la banque « B » :
=> C’est donc bien le choix de la banque « A » qu’il convient de retenir contrairement à ce que le TAEG indique.
En cliquant sur le bouton « CALCUL » vous obtiendrez le « Taux pivot de rémunération de l’épargne ».
Dans ce cas d’école il ressort à 1,5240%
Saisissez 1,53% en cellule « E8 » et vous voyez immédiatement que la préconisation passe de la banque « A » à la banque « B » et le TAEG serait alors en cohérence.
En fait tant que le taux réel que vous percevez en rémunération de votre épargne est inférieur à ce taux pivot vous auriez intérêt à utiliser votre apport personnel.
Mais cette affirmation est atténuée par deux réserves :
+ Nécessité de conserver une épargne de précaution suffisante pour parer à tous éventuels aléas de la vie.
+ Même si, sur un plan strictement financier, maximiser l’apport personnel serait le mieux, avant de décider de son importance dans l’investissement, mesurer « l’aspect prévoyance/sécurité ».
En effet si vous empruntez avec assurances et conservez votre épargne , en cas de sinistre le prêt sera pris en charge par l’assureur et vous aurez toujours votre épargne à disposition.
Mais, au contraire, si vous utilisez votre épargne, en cas de sinistre, elle sera immobilisée dans l’investissement et aucun assureur ne vous couvrira.
IV) – Sur des durées différentes les TAEG ne sont pas comparables
Comme pour l’apport personnel ci-dessus je vous propose d’ouvrir le second onglet « TAEG – Impact durées » de la feuille Excel « TAEG – Source mauvais choix » jointe.
La démarche est la même sauf qu’ici seules les durées diffèrent ; toutes les autres caractéristiques des offres banque « A » et « B » étant strictement identiques.
Mais, bien entendu, puisque le durée du crédit banque « A » n’est que de 180 mois alors que celle du prêt banque « B » est de 240 mois, la mensualité de la première offre est supérieure à celle de la seconde.
Là encore en lecture directe dans le tableau des résultats sur la droite l’on voit que, à 2,1388%, c’est le TAEG banque « B » qui, contre 2,3369% dans la banque « A », est le moins élevé et qui orienterait donc vers le choix de cette offre.
Or si l’on tient compte du manque à gagner en intérêts (au taux de rémunération de l’épargne) sur les échéances payées dans l’un et l’autre des cas l’on voit que le « Coût du Crédit Corrigé » n’est que de 52.225,12 € dans la banque « A » contre 58.236,13 € dans la banque « B »
Contrairement à l’orientation que donne le TAEG, ce n’est donc pas la banque « B » qui présente l’offre financièrement la plus intéressante pour les emprunteurs mais, au contraire, celle de la banque « A ».
Et l’on a la même préconisation avec « La valeur du patrimoine total acquis au terme de la durée du prêt le plus long ».
Compte tenu de la rentabilisation de la différence des échéances payées (en tenant compte de leurs montants et des durées) ce patrimoine total atteint en effet 262.163,79 € avec la banque « A » contre seulement 256.152,78 € avec la banque « B ». Le choix semble évident.
Dans ce cas le taux pivot de l’épargne ressort à 1,5104%
Si vous saisissez 1,52% en cellule « E8 », immédiatement la préconisation bascule vers la banque « B » et est alors en cohérence avec le TAEG.
V) – Utilisation de l’applicatif « Meilleure_Offre » pour vos propres comparaisons.
Cet outil comprend trois parties :
=> En haut et à gauche :
+ Saisie de deux plans de financement banque « A » et « B » possibles ; bien entendu ils doivent être équilibrés.
+ Saisie du taux de rémunération de l’épargne cellule « E8 » ; par défaut taux du livret A = 0,50%.
+ Pour chaque plan de financement saisie de la durée du prêt le plus long ; cellules « I21 » et « J21 ».
=> En bas et à gauche :
+ Pour chaque banque saisie du total des mensualités (= tous prêts confondus) :
-+- Avec assurances obligatoires et facultatives
Pour ce faire il convient de s’appuyer soit sur les tableaux d’amortissement fournis par vos banques, soit sur les « Propositions de financement » remises à l’occasion des simulations.
-+- Si vous souhaitez intégrer les frais de tenue de compte, les ajouter à l’échéance mensuelle.
-+- Si vous voulez prendre en compte les primes annuelles d’assurance incendie, les ajouter à la première mensualité de chaque année ; donc échéance de rang N° 1, N° 13, N°25, N° 37…etc…
Si elles sont payables à une autre périodicité, adapter les saisies à cette périodicité
-+- Si la ou les banques ont demandé une garantie réelle immobilière et que vous souhaitiez tenir compte des frais de mainlevée :
Estimation des frais de mainlevée hypothécaire simplifiée
https ://paris.notaires.fr/fr/outils-et-services/calcul-des-frais-main-levee
= ajouter le montant desdits frais à la dernière échéance.
-+- De la même façon, si vous bénéficiez d’une caution Crédit Logement et que vous souhaitiez prendre en compte la restitution partielle du dépôt de garantie :
Calculez le coût de la garantie pour un ou plusieurs prêts immobiliers
= diminuer le montant de cette restitution de la dernière échéance.
-+- Il est aussi possible de simuler un remboursement anticipé total (pas partiel) mais cet applicatif n’est pas spécialement adapté ( = La capacité d’endettement = épargne sera à ignorer).
La durée du prêt le plus long à renseigner sera le rang de l’échéance de remboursement.
Par exemple, si sur un crédit initial de 180 mois vous voulez simuler un remboursement anticipé au bout de 10 ans :
– La durée la plus longue à renseigner sera 120 mois.
– Au montant de l’échéance, assurances obligatoires et facultatives comprises, payée à ce rang N° 120 il conviendra d’ajouter :
— Le capital restant dû (CRD) lu sur votre tableau d’amortissement après paiement de l’échéance de rang N° 120.
— L’indemnité de remboursement anticipé (IRA) de six mois d’intérêts au taux moyen du prêt sur ce CRD (Sauf négociation autre avec la banque).
Tant pour un remboursement anticipé total que partiel l’applicatif joint à ce billet est préférable :
Placer ses avoirs ou bien les utiliser pour un remboursement anticipé ?
=> Cliquez sur le boutant « CALCULS » (cellule « J4 ») pour obtenir le « Taux pivot de rémunération de l’épargne.
=> En haut et à droite :
+ Tableau des résultats ; y lire :
-+- Les TAEG Financiers d’ensemble
-+- Les « Coûts du Crédit Corrigé
-+- Les « Valeurs du patrimoine total acquis au terme de la durée la plus longue ».
=> Ces deux derniers critères donnent des orientations convergentes et sont à privilégier.
Si vous avez plus que deux offres à comparer, après une première simulation conserver celle indiquée financièrement la plus intéressante.
Puis remplacer toutes les données relatives à l’offre la plus chère à écarter par celles de la troisième offre à analyser…………puis renouveler autant de fois que de besoins jusqu’à – in fine – isoler la meilleure offre parmi toutes
ATTENTION
Une attention particulière est nécessaire lors de l’ensemble des saisies demandées.
Notamment les échéances pour leurs bons montants et pendant la durée de leurs paliers éventuels.
La fiabilité des résultats dépend de la pertinence de vos saisies, c’est-à-dire que des saisies « farfelues » généreront des résultats tout autant « farfelus ».
Meilleure offre avec prêt relais
Cdt