Depuis l’annonce, il y a quelques jours, d’une réforme des aides à la primo-accession à la propriété de la résidence principale, les futurs acquéreurs sont nombreux à s’interroger sur le dispositif dont ils vont bénéficier :
- PTZ – (Prêt à Taux Zéro – régime en vigueur)
- PTZ+ – (Prêt à Taux Zéro renforcé – régime en application à compter de 2011)
- crédit d’impôt sur intérêts d’emprunt
Afin de faciliter la compréhension de la suite du billet, rappelons deux définitions.
Simulation de prêt : document établi par la banque qui mentionne les caractéristiques des financements dont pourrait bénéficier l’emprunteur. Ce document n’engage pas la banque car elle n’a procédé à ce stade à aucune étude de solvabilité. La simulation est parfois émise sur de simples déclarations de l’emprunteur relativement à sa situation personnelle (revenus/charges, montant du projet immobilier,…) sans qu’il ait fourni de justificatifs. Ce document donne à l’emprunteur une idée de ce que pourrait être son plan de financement.
Aucune disposition législative ne règlemente l’édition de la simulation.
Offre de prêt : document établi par la banque après étude du dossier et analyse des justificatifs présentés par l’emprunteur. Ce document, dont la durée de validité est de 30 jours minimum à compter de sa réception par l’emprunteur, engage la banque.
Le contenu de l’offre de prêt est précisé dans le Code de la consommation .
Offres émises de prêt avant le 01/01/2011 :
- Régime du PTZ
- Bénéfice du crédit d’impôt sur intérêts d’emprunt sous réserve que l’acquisition du logement achevé ou en l’état futur d’achèvement intervienne au plus tard le 30 septembre 2011 ou, s’agissant d’opérations de construction de logements, que la déclaration d’ouverture de chantier intervienne au plus tard à la même date. Voir page 139 du projet de loi de finances pour 2011
Offres de prêt émises après le 31/12/2010 :
- Régime du PTZ+
- Bénéfice du crédit d’impôt sur intérêts d’emprunt : NON
Quelle que soit la date à laquelle est éditée la simulation, c’est la date d’émission de l’offre qui sera prise en compte pour déterminer le régime (PTZ/PTZ+) applicable.
On peut penser que, dès que le dispositif PTZ+ sera connu dans sa version définitive, les banques pourront mettre à niveau leurs applications informatiques et éditer des simulations de PTZ+ (même avant le 01/01/2011) ; l’émission d’une offre contenant un PTZ+ ne pouvant intervenir avant le 01/01/2011.
Rappelons
- Que le dispositif PTZ+ est inscrit dans le projet de loi de finances 2011
- Que ce projet de loi a été déposé sur le bureau de l’Assemblé Nationale au sein de laquelle les débats commenceront le 18/10/2010
- Que le projet sera ensuite soumis au Sénat
- Qu’après l’approbation d’un même texte par les deux chambres, celui-ci sera publié au Journal Officiel
- Que des décrets d’application devront être rédigés et publiés avant le 31/12/2010
Nous devrons encore patienter quelques semaines avant de connaître tous les détails de ce nouveau dispositif.
Il est donc recommandé de suivre attentivement l’actualité.
J’ai deux commentaires/questions mais qui sont en marge du PTZ/PTZ+
1) Simulation de prêt – Aucune disposition législative ne règlemente l’édition de la simulation.
Sauf que – de mémoire – il me semble que – à tort ou à raison (?) – ce document a été assimilé à un document publicitaire et que, de ce fait, il est nécessaire d’y mentionner toutes les informations imposées pour les publicités (TEG – Coût crédit….)
2) – Offre de prêt – Ce document, dont la durée de validité est de 30 jours minimum à compter de sa réception par l’emprunteur,
Ce sujet a déjà été abordé à quelques reprises et encore très récemment:
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/hypotheque-banque-notaire-comment-ca-marche.14015/page-2#post-106625
J’y sollicitais d’ailleurs l’avis des juristes.
Très souvent, en effet, on lit que « l’offre a une durée de validité de 30 jours minimum à compter de sa réception par l’emprunteur ».
Ce n’est pas ce que je lis à l’article L.312-10 du code de la consommation:
« L’envoi de l’offre oblige le prêteur [COLOR=blue]à maintenir les conditions qu’elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l’emprunteur….. »[/COLOR]
Selon la lecture que je fais de cet article, il ne me semble pas que – au seul motif du dépassement de ce délai de 30 jours – le prêteur puisse d’emblée, refuser le crédit qu’il avait accepté 30 jours plus tôt.
Ce sont les conditions (le taux par exemple) qu’il peut remettre en cause.
A partir de là, au plan pratique il y a diverses situations:
=> Les taux de marché ont baissé = je ne vois aucune raison pour que la validité de l’offre soit remise en cause:
+ Côté emprunteur les conditions resteront inchangées, donc ses taux endettement, reste à vivre resteront également inchangés?
+ Côté prêteur, il améliore sa marge
=> Les taux de marché ont progressé
+ Hypothèse N°1 = malgré l’accroissement du taux le niveau des risques reste inchangé (Taux endettement – reste à vivre…..toujours dans les normes)
+ Qu’est-ce qui autoriserait le prêteur, au seul motif de 30 jours dépassés, à refuser le crédit accepté 30 jours plus tôt ?
Selon ma lecture ce n’est pas l’article L.312-10 du code de la consommation qui le permet ?
+ Hypothèse N° 2 = l’accroissement du taux génère une accroissement significatif des risques (Taux endettement – Reste à vivre devenus hors normes).
Dans ce cas la question d’un refus sur la base de l’article L.312-10 reste posée.
Puis il y a une autre pratique qui, en plus de cet article, amène certains prêteurs à introduire une clause dans l’offre/contrat prévoyant que cette offre ne sera valide que trente jours.
Il me semble qu’il s’agit d’une clause contractuelle qui ne peut pas s’appuyer sur l’article L.312-10 puisque qu’elle est plus pénalisante pour l’emprunteur que le code de la consmmation lequel est d’ordre public.
La question est donc posée de la validité d’une telle clause.
Cordialement,
2 mois apres la signature par les 2 parties du ptz la banque est revenu sur l accord de celui ci en justifiant que l on y avait pas droit car l on est pas proprietaire du terrain ou l on construit , sachant que nous avions bien preciser que le terrain etait a ma belle mere et quelle nous ferait une donation a la fin de la construction document a l apuit que la banque nous avez demandè pour faire le dossier.je nai rien trouvè consernant la raison justifiè par la banque sur les decret et la loi du ptz .pourriez vous m aider. on t il le droit
@ larronde christophe
Je vous invite à poser votre question sur le forum (https://www.moneyvox.fr/forums/) en précisant la date de votre offre de prêt (2011 ou 2012).