Locataires / bailleurs : ce qui va changer

Un projet de loi renforçant les droits, la protection et l’information des consommateurs est actuellement en discussion à l’Assemblée nationale.
Ce texte recense des dispositions qui ont pour objectif d’étendre les droits des consommateurs dans des domaines variés : grande distribution, immobilier, télécommunications, énergie, santé, commerce électronique, transport de marchandises,…
Nous listerons ci-dessous les principales dispositions qui concernent les relations locataires / bailleurs (voir article 2 du texte) telles qu’elles ont été adoptées par l’Assemblée nationale à l’issue de la 2ème séance du 29/09/2011. Elles concernent les logements loués vides sauf précision contraire.
Pour entrer en vigueur, ces dispositions devront être débattues et adoptées dans les mêmes termes par le Sénat à compter du 11 octobre prochain.

Publication initiale le 03/10/2011 – Dernière modification le 16/03/2013

État des lieux

Afin de limiter les litiges dus au fait que le locataire ne possède pas toujours un exemplaire de l’état des lieux, la validité de l’état des lieux est conditionnée à son établissement en autant d’exemplaires qu’il y a de parties ; chaque exemplaire de ce document devant indiquer le nombre d’exemplaires qui ont été établis.
Un décret en Conseil d’État fixera la liste des mentions obligatoires devant figurer dans ce document.

Pour les logements meublés, l’état des lieux devient obligatoire lors de la remise et lors de la restitution des clés. S’il ne peut être établi amiablement, l’une des parties peut saisir un huissier de justice afin de faire procéder à un état des lieux dont le coût sera partagé par moitié entre le bailleur et le locataire. Le coût de cette démarche sera fixé par décret en Conseil d’État.

Restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans les 2 mois de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire (sous déduction éventuelle des sommes restant dues au bailleur).

A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, sera majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal par mois de retard. Rappelons que, pour l’instant, les sommes dues produisent intérêt au taux légal (soit 0,38% en 2011).

En fin de bail, le locataire doit justifier du paiement de toute somme dont le bailleur pourrait être tenu à sa place ; il doit également communiquer sa nouvelle adresse.

Solidarité des colocataires

En cas de colocation (plusieurs locataires ont conclu un même contrat de bail assorti d’une clause de solidarité), si l’un des colocataires donne régulièrement congé, il suffit qu’un nouveau locataire soit partie au bail pour que cesse la solidarité qui pesait sur le locataire sortant.

Justificatifs exigés

La liste des documents que peut demander le bailleur au locataire préalablement à la conclusion du contrat reste fixée par l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans le cas où d’autres documents sont exigés par le bailleur, la nouvelle législation a prévu une amende administrative d’un montant maximum de 3.000 € pour une personne physique et 15.000 € pour une personne morale.

Caution

Le bailleur ne pourra plus exiger que la caution soit membre de la famille du locataire.
Il ne pourra exiger de la caution d’autres documents que ceux prévus à l’article 22-2 de la loi dont il est question ci-dessus.

Surface habitable

La loi nouvelle ouvre une action en réduction du montant du loyer dans le cas où la surface habitable est inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée dans le bail. Cette action doit être engagée par le locataire dans les 6 mois de la date d’effet du bail.

Si le bail ne mentionne pas la surface du bien loué, le locataire peut demander au bailleur (par lettre RAR ou par acte d’huissier) de lui communiquer cette information et de l’inscrire dans un avenant au bail.
A défaut de réponse du bailleur dans un délai de 2 mois, le locataire fera connaître au bailleur la surface constatée par lui-même ou par un professionnel. Le locataire bénéficie alors d’une action en réduction du montant du loyer.

Cette action est ouverte à tous les locataires que le logement soit meublé ou non.

Régularisation des charges

Quand le logement loué se situe dans un immeuble collectif, le bailleur doit procéder à un arrêté de comptes provisoire et conserver une provision jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.
La régularisation de cette provision doit intervenir dans le mois de l’approbation des comptes de l’immeuble.

°°°°°

Toutes ces mesures seront applicables à compter de la promulgation de la loi sauf celles relatives à la surface habitable ainsi que celles relatives à l’état des lieux des logements meublés (qui ne concerneront que les baux consentis postérieurement à la publication de la loi).

°°°°°

Quelques uns des amendements rejetés

• Instituer un droit de visite annuel du bailleur dans les lieux loués à une date fixée d’un commun accord entre les parties (afin qu’il vérifie l’état d’entretien des lieux).

• Faire supporter au bailleur la totalité des frais d’agence occasionnés par la signature d’un contrat de bail.

• Plafonner le coût de la rédaction du bail par décret (autour de 250 €).

• Sanctionner d’une amende de 7.500 € les manquements à la loi consistant à exiger des candidats à la location certains documents tels que des certificats de travail ou des relevés de compte (la loi a retenu 3.000 € pour les personnes physiques).

• Interdire au bailleur de recueillir l’engagement de plusieurs cautions ; limiter cette garantie à une personne caution.

• Préciser par décret la liste des réparations restant à la charge du locataire dans les baux concernant des biens meublés.

• Aligner la réglementation relative au dépôt de garantie applicable aux locations meublées sur celle des locations vides

• Imposer une pénalité de 20% par mois du montant du loyer en cas de non restitution abusive du dépôt de garantie (la loi a retenu une pénalité de 10%).

°°°°°

Quelques liens utiles :
Texte adopté par l’Assemblée nationale le 30/09/2011 • Débats à l’Assemblée nationale sur ces dispositions • Dossier parlementaire

Ce projet de loi, modifié par le Sénat (23/12/2011), est en deuxième lecture à l’Assemblée nationale et renvoyé à la commission des affaires économiques.

 

18 mois plus tard… la suite ici.