Je sais que le sujet n’est pas aussi populaire (médiatisé) que la taxe carbone, le bouclier fiscal ou la burqa… mais est-ce une raison pour ne pas l’aborder ?
Le système français de TVA immobilière qui était encore en vigueur il y a quelques jours avait pour principal fondement une loi… de 1965.
La Commission Européenne avait d’autre part menacé la France de « sanctions pour non conformité du dispositif français au droit européen » car notre pays n’avait pas transposé une directive de 2006 (n° 2006/112/CE du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée des règles de TVA applicables aux opérations immobilières).

Publication initiale le 10/04/2010 – Dernière modification le 19/04/2013

Grâce à l’article 16 de la Loi de finances rectificative pour 2010,  nous voilà rentrés dans le rang !

Je ne m’aventurerai pas dans un exposé détaillé de cette réforme (que vous trouverez sur tous les sites spécialisés).

L’incidence de cette réforme sur les transactions habituellement réalisées par des particuliers (vente/acquisition d’un terrain à bâtir, vente/revente/acquisition d’un immeuble neuf,…) est très faible… mais commençons par nous poser deux questions cruciales afin de mieux comprendre la suite.

Qu’est-ce qu’un terrain à bâtir ?

Je sais, la question semble sotte tellement la réponse paraît évidente et pourtant, le terrain à bâtir a vu sa définition modifiée tout récemment.
Avant la réforme, un terrain était considéré comme à bâtir du fait que l’acquéreur s’était engagé à construire dans les 4 années de l’acquisition du terrain.
Depuis la réforme, la loi définit « Comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou des dispositions de l’article L. 111-1-2 du code de l’urbanisme » (CGI, art. 257, I, 2, 1°).
Il s’agit là d’une définition objective du terrain à bâtir qui ne dépend plus de l’engagement de construire de son acquéreur.

Qu’est-ce qu’un immeuble (au sens de bien immobilier) neuf ?

Encore une question sotte, direz-vous… Même si la réforme n’a en rien modifié la définition de l’immeuble neuf, combien d’entre nous la connaissent ?
Sont considérés comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf :
a) Soit la majorité des fondations ;
b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
d) Soit l’ensemble des éléments de second œuvre tels qu’énumérés par décret en Conseil d’État, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d’entre eux. (Art. 257 du CGI).

Et tout bien immobilier qui n’est pas neuf (qui ne répond pas à la définition ci-dessus)…est ancien.
Vous l’avez compris, la notion de neuf n’est pas la même dans tous les domaines du droit et de la fiscalité. Accepteriez-vous d’acquérir un véhicule neuf qui a déjà roulé durant 5 ans ?…

Pour les opérations ci-dessous, la TVA est au taux normal de 19,60% (8% en Corse et 8,50% dans les DOM).

Alors même que la réforme n’a que peu de conséquences sur les transactions effectuées par des particuliers, il peut sembler utile de rappeler les conséquences des situations les plus courantes.

Quelques cas pratiques

– un particulier vend un terrain à bâtir à un particulier :
—– Opération hors du champ d’application de la TVA
—– Droits de mutation (droits d’enregistrement) à charge de l’acquéreur à 5,09%

– un particulier vend un immeuble neuf (qu’il n’a pas acquis en VEFA) à un autre particulier ou un professionnel assujetti (promoteur, marchands de biens, lotisseur) :
—– Opération hors du champ d’application de la TVA (pas d’option possible)
—– Droits de mutation (droits d’enregistrement) à charge de l’acquéreur à 5,09%

– un particulier vend un immeuble neuf (qu’il a acquis en VEFA) à un autre particulier ou à un professionnel assujetti (promoteur, marchands de biens, lotisseur) :
—– TVA à charge du vendeur (sur le prix de vente)
—– Droits de mutation (droits d’enregistrement) réduits à charge de l’acquéreur à 0,715%

– un particulier achète un terrain à bâtir à un professionnel assujetti (promoteur, marchands de biens, lotisseur) :
—– TVA à charge du vendeur (sur la marge du vendeur ou le prix de vente)
—– Droits de mutation (droits d’enregistrement) à charge de l’acquéreur
———- à 5,09 % si la TVA a été calculée sur la marge du vendeur
———- à 0,715 % si la TVA a été calculée sur le prix de vente

– un particulier achète un immeuble neuf à un professionnel assujetti (promoteur, marchands de biens, lotisseur) :
—– TVA à charge du vendeur (sur le prix de vente)
—– Droits de mutation (droits d’enregistrement) réduits à charge de l’acquéreur à 0,715%

– un particulier achète un immeuble ancien à un autre particulier :
—– Opération hors du champ d’application de la TVA
—– Droits de mutation (droits d’enregistrement) à charge de l’acquéreur à 5,09%

Précisions sur le calcul de la TVA due en cas de vente d’un immeuble neuf préalablement acquis en VEFA

La TVA au taux normal est due par le vendeur sur le montant du prix de vente.

Un particulier a acquis il y a moins de 5 ans un immeuble en VEFA pour la somme TTC de 239.200 €.
Ce bien est revendu à un particulier pour la somme de 300.000 €.

Le vendeur va pouvoir imputer la TVA qu’il a payée (TVA incluse dans le prix d’acquisition), soit 39.200 € (239.200 – [239.200 / 119,60 X 100]) sur la TVA qu’il va encaisser au moment de la vente, soit 49.164 € (300.000 – [300.000 / 119,60 X100]).

Le montant de TVA qui sera versé à l’administration fiscale par le notaire le jour de la vente s’élève donc à 9.964 € (soit 49.164 – 39.200).

Le prix de vente net qu’encaissera l’acquéreur s’élèvera en conséquence à 290.036 € (soit 300.000 – 9.964).

La plus grande prudence est donc recommandée dans la détermination du prix de vente.

Les modalités de calcul des frais de notaire (droits de mutation / d’enregistrement) n’ont fait l’objet d’aucune modification du fait de cette réforme.

Ces nouvelles dispositions sont entrées en application le 11 mars 2010.
Afin d’éclairer la situation des malchanceux qui auraient initié une opération non débouclée avant cette date (signature d’un compromis de vente, par exemple), une instruction fiscale du 15 mars 2010 vient préciser le sort de la TVA grevant les transactions opérées durant cette période transitoire.

Voir également instruction fiscale du 29 décembre 2010.

 

16/12/2012 – Une disposition de la loi de finances rectificative pour 2012 (3) propose en son article 23 de supprimer la taxation à la TVA des cessions d’immeubles acquis en VEFA par des particuliers (sauf si l’acquéreur est assujetti à la TVA). L’opération ne serait plus soumise à TVA mais relèverait uniquement de la taxe sur la publicité foncière au taux global de 5,09 %.

10/01/2013 – Cette disposition a été adoptée. En conséquence, les particuliers qui vendent un immeuble neuf acquis préalablement en état futur d’achèvement (EFA) ne sont taxés à la TVA. L’opération, si elle est réalisée à compter du 01/01/2013, est
soumise à la taxe de publicité foncière.
Voir article 64 de la loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012  de finances rectificative pour 2012 (1).

Voir aussi la réponse ministérielle du 09/04/20013 VAFA/Pass foncier

 

 

_________________________________________________

VEFA = Vente en l’État Futur d’Achèvement